44號(hào)樓頂水箱等設(shè)施破敗不堪。張家琳 攝

　　進(jìn)出同一道大鐵門，同樣是售后老公房，可徐匯區(qū)斜土路上這兩幢售后公房，不僅“平改坡”沒(méi)份，而且區(qū)里兩輪“美麗家園”也未惠及。

　　近日，斜土路2200弄43號(hào)—46號(hào)樓內(nèi)多位業(yè)主向解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞熱線63523600反映，他們于2010年前后，通過(guò)正規(guī)二手房市場(chǎng)購(gòu)買的房子，眼下房子年久失修，安全隱患頻現(xiàn)，卻長(zhǎng)期缺乏應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主眼看同小區(qū)其他售后公房?jī)?nèi)外粉刷、修葺一新，便前往居委會(huì)、街道反映，希望一視同仁。但對(duì)方卻要他們找原建設(shè)單位——與房子一墻之隔的上海醫(yī)科大學(xué)（現(xiàn)為復(fù)旦大學(xué)）附屬腫瘤醫(yī)院；而醫(yī)院也稱愛(ài)莫能助，要他們聯(lián)系屬地政府部門。

　　一些業(yè)主給記者發(fā)來(lái)照片，憂心忡忡地說(shuō)：房齡已近30年，滲漏損害嚴(yán)重；小區(qū)賬面雖有維修資金，但因沒(méi)業(yè)委會(huì)無(wú)法開(kāi)通賬戶。

　　老舊公房安全隱患多

　　記者從徐匯區(qū)政府官方網(wǎng)站了解到，2019年9月《徐匯區(qū)發(fā)改委關(guān)于楓林街道辦事處振興塊區(qū)綜合整治項(xiàng)目概算的批復(fù)》中，振興塊區(qū)綜合整治項(xiàng)目涵蓋“斜土路2200弄”，建設(shè)包括：新鋪瀝青道路、車棚修繕、小區(qū)進(jìn)出口改造等。截至今年1月，徐匯區(qū)開(kāi)展兩輪“美麗家園”行動(dòng)，累計(jì)投入近50億元財(cái)政資金，覆蓋所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小區(qū)519個(gè)。但上述惠民改造中，獨(dú)缺斜土路2200弄43號(hào)—46號(hào)。

　　記者實(shí)地探訪，見(jiàn)兩扇寬近6米的大鐵門前，醒目標(biāo)注“此大門樓號(hào)：3號(hào)至37號(hào)、38號(hào)、42號(hào)至46號(hào)”。門內(nèi)路面平整，右側(cè)多幢居民樓外墻整潔，白色水管錯(cuò)落有致，左側(cè)非機(jī)動(dòng)車庫(kù)內(nèi)停車有序。繼續(xù)入內(nèi)100多米，邁過(guò)一道小鐵門，路面一下收窄為2米左右。抬頭望，半空中電纜、電線縱橫交錯(cuò)。左側(cè)非機(jī)動(dòng)車棚內(nèi)，堆放著廢舊冰箱、破舊家具等雜物。右側(cè)一幢六層灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44號(hào)，另一幢六層樓房即為45、46號(hào)。兩幢樓外墻斑駁，水痕、污漬隨處可見(jiàn)，從頂樓縱貫而下的水管滿是鐵銹。

　　43號(hào)三樓85歲的應(yīng)先生說(shuō)，他住的朝北房間多年滲水，室內(nèi)十分潮濕。記者走進(jìn)44號(hào)六樓兩戶業(yè)主家，室內(nèi)墻面多處發(fā)黑霉變，有的還豁裂、脫落。44號(hào)楊女士告訴記者，自來(lái)水內(nèi)經(jīng)常有粉塵，水色混濁。記者爬上43號(hào)、44號(hào)樓頂，清晰可見(jiàn)四周其他售后公房全已“平改坡”，而43號(hào)—46號(hào)兩幢樓沒(méi)有改造。44號(hào)樓頂水箱、水管及設(shè)施似廢棄多年，隔熱層多見(jiàn)破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。

　　有無(wú)物業(yè)服務(wù)？業(yè)主們連連搖頭。46號(hào)一樓孫女士稱，自1998年入住至今，沒(méi)見(jiàn)過(guò)有修繕。業(yè)主家中一旦受損，只能自行解決。

　　改不改、如何改得看產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

　　記者當(dāng)天來(lái)到安康居委會(huì)，居委會(huì)“小區(qū)平面示意圖”含有43號(hào)—46號(hào)，與斜土路2200弄內(nèi)其他樓房標(biāo)注的顏色無(wú)任何差異。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，43號(hào)—46號(hào)為腫瘤醫(yī)院自建，本世紀(jì)初房改后改為售后公房。但規(guī)劃用地仍在醫(yī)院范圍，估計(jì)醫(yī)院未履行相應(yīng)手續(xù)，因此房子性質(zhì)仍算系統(tǒng)自建房。因業(yè)委會(huì)無(wú)法成立，就算有維修資金，也無(wú)法開(kāi)通賬戶使用。

　　在楓林街道住房保障和房屋管理所，記者在地籍圖上看到紅線標(biāo)注的醫(yī)院規(guī)劃用地范圍囊括了43號(hào)—46號(hào)。據(jù)介紹，43號(hào)—46號(hào)是醫(yī)院建造的兩幢六層職工住宅，共66戶。醫(yī)院將上述房屋賣給業(yè)主，但一直自管，現(xiàn)由一對(duì)夫妻從事門衛(wèi)、保潔工作。

　　楓林街道明確，43號(hào)—46號(hào)為售后公房。經(jīng)向公積金管理中心查詢，共有房屋維修資金31.89萬(wàn)元，街坊設(shè)施資金7.7萬(wàn)元。根據(jù)本市《住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條：業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。但由于上述兩幢房屋仍在醫(yī)院紅線范圍內(nèi)，無(wú)法確定兩幢房屋的物業(yè)管理區(qū)域，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無(wú)法成立。

　　3月23日，記者來(lái)到腫瘤醫(yī)院并遞交書面采訪提綱。醫(yī)院事后回復(fù)，斜土路2200弄43號(hào)—46號(hào)建于1992年，為自管公房。按房地產(chǎn)證、1995年腫瘤醫(yī)院土地證附圖，屬于（醫(yī)院）規(guī)劃用地范圍內(nèi)。其雨污排放按當(dāng)時(shí)建設(shè)要求實(shí)施。樓頂水箱已取消，改為變頻泵送水，水表無(wú)移位。對(duì)公共區(qū)域零星報(bào)修，醫(yī)院會(huì)安排維修。

　　對(duì)此，上海市錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、上海市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)主任宋安成律師表示，規(guī)劃紅線對(duì)房屋和物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并非老舊住房接受惠民改造的前提和剛性要求。改不改、如何改，還得看老舊住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　老舊小區(qū)改造不能繞著問(wèn)題走

　　今年1月中旬，《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》指出，本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)，改造原則為“能改愿改則應(yīng)改盡改”。宋安成認(rèn)為，43號(hào)—46號(hào)業(yè)主已取得房屋所有權(quán)證，能完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化交易，上述房子性質(zhì)就是售后公房。根據(jù)政策，售后公房屬于老舊住宅改造對(duì)象，如所屬街道將43號(hào)—46號(hào)上報(bào)，經(jīng)房管部門、發(fā)改委審批同意后，可以享受“平改坡”“美麗家園”等惠民改造。

　　宋安成分析，眼下僵局或許在于醫(yī)院擁有產(chǎn)權(quán)并自建自管的38號(hào)樓與性質(zhì)不一的44號(hào)結(jié)構(gòu)粘連，導(dǎo)致43號(hào)—46號(hào)兩棟樓無(wú)法被區(qū)分成獨(dú)立、完整的售后公房小區(qū)，且醫(yī)院始終未移交43號(hào)—46號(hào)的物業(yè)管理職責(zé)。宋安成呼吁醫(yī)院主動(dòng)聯(lián)系街道，明確43號(hào)—46號(hào)房屋性質(zhì)為售后公房。街道則響應(yīng)43號(hào)—46號(hào)業(yè)主改造需求，使其充分享有應(yīng)得的惠民改造。

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)法律援助組組長(zhǎng)黃友健表示，本市房改已有20多年，但同一個(gè)小區(qū)，甚至同一棟樓內(nèi)，可能還存在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同的房屋。在老舊小區(qū)改造推進(jìn)中，有關(guān)部門不能遇到問(wèn)題繞著走，要坦然面對(duì)，精準(zhǔn)施策。

　　楓林街道日前書面回復(fù)：“鑒于43號(hào)—46號(hào)兩幢房屋確實(shí)存在老舊等問(wèn)題，街道下一步將聯(lián)系醫(yī)院，進(jìn)一步協(xié)調(diào)、收集資料，并向區(qū)房管局申請(qǐng)核定兩幢房屋物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況。待成立業(yè)委會(huì)后，街道將開(kāi)展培訓(xùn)并督促業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司，盡快開(kāi)通維修資金賬戶，并至公積金管理中心辦理維修資金劃轉(zhuǎn)，盡早啟用該處維修資金。街道還將搭建平臺(tái)，與醫(yī)院共商、梳理小區(qū)內(nèi)存在的問(wèn)題，優(yōu)先解決小區(qū)‘急、難、愁’，為居民提供和諧、有序的生活環(huán)境�！�