央廣網(wǎng)6月10日消息（記者 安垚）6月2日，遠(yuǎn)洋資本有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)洋資本”）通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）達(dá)成《合作框架協(xié)議》，擬收購紅星美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司等7家物流子公司。

當(dāng)前，發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產(chǎn)已成為資本競相追逐的對象，京東、順豐等巨頭紛紛入局，正尋求多元化發(fā)展的房企也在這一領(lǐng)域著重發(fā)力。

但是風(fēng)口之下，機(jī)遇總是與挑戰(zhàn)并存，對于包括遠(yuǎn)洋在內(nèi)的跨界玩家而言，物流地產(chǎn)能否成為其新的增長引擎，還有待時(shí)間驗(yàn)證。

遠(yuǎn)洋加速布局

現(xiàn)在，遠(yuǎn)洋的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在加速奔跑。

今年4月，遠(yuǎn)洋物流作為遠(yuǎn)洋資本全資子公司，以獨(dú)立品牌的形象正式亮相。此次遠(yuǎn)洋資本收購紅星美凱龍物流子公司，則是對遠(yuǎn)洋物流的一次重要資產(chǎn)補(bǔ)充。

資料顯示，此次收購所涉項(xiàng)目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米，項(xiàng)目位置臨近市區(qū)，多處于成熟的運(yùn)營期，能夠迅速為遠(yuǎn)洋帶來現(xiàn)金流收入及利潤。

據(jù)了解，收購?fù)瓿珊螅�遠(yuǎn)洋資本運(yùn)營以及開發(fā)中的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米，資產(chǎn)總價(jià)值將超過人民幣200億元。

而在此之前，遠(yuǎn)洋已布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域多年。

2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為中國物流資產(chǎn)控股有限公司在港交所H股IPO的基石投資者，首次進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2018年起，遠(yuǎn)洋設(shè)立了多支物流地產(chǎn)基金，并于2021年3月完成一支規(guī)模為5億美元的物流地產(chǎn)基金募集，主要投資于國內(nèi)的高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫等現(xiàn)代物流設(shè)施。

除了借助資本迅速切入，遠(yuǎn)洋還進(jìn)行了物流地產(chǎn)項(xiàng)目的自主開發(fā)。2018年10月26日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目——遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園開工奠基。該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本、物流管理公司上海遠(yuǎn)瀚物流有限公司共同投資運(yùn)營，遠(yuǎn)洋資本全權(quán)統(tǒng)籌物流地產(chǎn)平臺的開發(fā)。

隨后遠(yuǎn)洋物流布局繼續(xù)擴(kuò)張，目前，遠(yuǎn)洋物流已投資管理30余個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個(gè)城市，服務(wù)于京東、阿里、美團(tuán)、順豐、韻達(dá)、百世、海爾、百麗等零售、物流以及制造類企業(yè)。

房企爭相“搶食”

遠(yuǎn)洋之外，其他開發(fā)商也已加入戰(zhàn)局。

富力2007年在大本營廣州投資建設(shè)了富力國際空港綜合物流園，目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

華夏幸福則在2014年與京東達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同打造以京東物流倉儲為主的電商綜合產(chǎn)業(yè)園，由華夏幸福主導(dǎo)分期開發(fā)。

2017年，綠地宣布與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā)，這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場。

同年，碧桂園選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中集集團(tuán)旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前碧桂園持有中集產(chǎn)城約30%的股權(quán)。

而對物流地產(chǎn)野心最大的當(dāng)屬萬科。2017年，郁亮首次以萬科董事會主席身份亮相時(shí)曾表示，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機(jī)會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)。

正是在這一年的年底，萬科領(lǐng)銜的財(cái)團(tuán)宣布收購國際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，普洛斯隨后從新交所退市，完成私有化。萬科以24.54億美元的出資額占股21.4%，成為普洛斯的單一最大持有人。

戴德梁行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場快報(bào) 2020年第四季度》顯示，普洛斯獨(dú)占約28.5%的國內(nèi)市場份額，排名第一，而其它物流地產(chǎn)企業(yè)各自所占份額僅為個(gè)位數(shù)。

（圖源：戴德梁行《中國物流地產(chǎn)市場快報(bào) 2020年第四季度》，央廣網(wǎng)發(fā)）

值得注意的是，排名第二、占據(jù)約8.0%國內(nèi)市場份額的萬緯物流，正是萬科自己打造的獨(dú)立物流品牌。

萬科2020年年報(bào)顯示，成立于2015年的萬緯物流發(fā)展至今，已在44個(gè)城市累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，包括128個(gè)高標(biāo)庫和20個(gè)冷庫，可租賃建筑面積1148萬平方米，年?duì)I業(yè)收入18.7億元。

從收購參股物流地產(chǎn)商，到與電商或物流公司戰(zhàn)略合作，再到建立自己的物流地產(chǎn)板塊，房企紛紛采用不同的形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中，持續(xù)為自身尋求多元化發(fā)展的新路徑。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

房企為何紛紛投身物流地產(chǎn)行業(yè)？

遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、股權(quán)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理林川曾表示，遠(yuǎn)洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流，一方面是基于與生俱來的“地產(chǎn)基因”，另一方面則是基于“冷鏈供需不匹配、電商高速發(fā)展、高標(biāo)倉的升級驅(qū)動、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰(zhàn)”五大因素驅(qū)動物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基本面判斷。

向來嗅覺敏銳的房企，早已發(fā)現(xiàn)隱藏在國民經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)持續(xù)升級、電商行業(yè)不斷拓展等因素背后，物流地產(chǎn)持續(xù)釋放的發(fā)展需求。而新冠疫情更是讓物流行業(yè)成為“最忙碌”的行業(yè)之一，現(xiàn)代化倉儲需求加速增長。萬科旗下萬緯物流就曾在2020年2月9日宣布無償開放全國27個(gè)城市59個(gè)物流園，用于應(yīng)急周轉(zhuǎn)倉儲及多溫區(qū)食品物流運(yùn)營服務(wù)，以支援全國抗擊疫情。

但相對于強(qiáng)勁的市場需求，國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀并不能為之提供有力的支撐，仍有很大提升空間。仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》顯示，中國倉儲物流設(shè)施庫存總量約10億平方米，僅次于美國；但從人均面積的角度，中國當(dāng)前人均倉儲物流設(shè)施庫存不足1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右；同時(shí)，中國倉儲物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%，低于一般發(fā)達(dá)國家水平。

（圖源：仲量聯(lián)行《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》，央廣網(wǎng)發(fā)）

2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（草案）》明確指出：要建設(shè)現(xiàn)代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點(diǎn)建設(shè)，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設(shè)施條件……

無論從現(xiàn)實(shí)情況還是政策導(dǎo)向來看，中國物流地產(chǎn)市場未來將有持續(xù)的需求驅(qū)動。除此之外，房企打入物流市場，更多的是尋求自身多元化轉(zhuǎn)型升級的需要。

時(shí)任富力地產(chǎn)執(zhí)行董事的呂勁曾表示，物流地產(chǎn)相比于商業(yè)綜合體、酒店，投資成本更低，資金回報(bào)也更為穩(wěn)定，所以是富力多元化拓展的重要方向之一

仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國際主要城市，物流地產(chǎn)的投資收益表現(xiàn)普遍優(yōu)于辦公樓物業(yè)和5年期國債。

（圖源：仲量聯(lián)行《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》，央廣網(wǎng)發(fā)）

穩(wěn)定旺盛的發(fā)展需求、較高的投資回報(bào)率，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)對物流地產(chǎn)板塊的關(guān)注度持續(xù)提升，但物流地產(chǎn)作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營，投資周期長、資金投入大等亦是無法回避的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

在國外，借助基金實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張是物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流模式之一，比如普洛斯在東京證券交易所發(fā)行的GLP J-REIT總市值已從2012年上市時(shí)的1113億日元增長至7037億日元（截至2020年12月30日）。

而國內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）也正在落地，目前港股首只物流地產(chǎn)REITs順豐房托已正式掛牌，而上交所、深交所首批發(fā)售的REITs中，普洛斯REIT和鹽田港REIT也是以物流地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)。

盡管順豐房托受母公司業(yè)績下滑等因素影響，上市后的表現(xiàn)并不盡如人意，已跌破發(fā)行價(jià)，但內(nèi)地上市的普洛斯REIT和鹽田港REIT仍受到投資者普遍看好，發(fā)行僅一天就獲得資金蜂擁搶購，不得不提前結(jié)束募集。未來，隨著國內(nèi)公募REITs的逐漸開放，物流地產(chǎn)行業(yè)或許將迎來新的歷史發(fā)展機(jī)遇。