央廣網(wǎng)上海5月19日消息（記者吳善陽(yáng)）交通銀行金融研究中心發(fā)布4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。4月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，樓市“定向加息”再啟，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“低頭”、成交大幅下滑的態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)上揚(yáng)，主要?jiǎng)恿θ詠?lái)自于土地市場(chǎng)。

　　調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，核心城市房?jī)r(jià)環(huán)比“低頭”、成交大幅下滑。4月70個(gè)大中城市新建商品住宅算數(shù)平均環(huán)比增長(zhǎng)0.73%，較上月增幅微增0.02個(gè)百分點(diǎn)。較之前不同的是，本期房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示出一二線“低頭”、三線繼續(xù)向上的態(tài)勢(shì)，一線、二線、三線城市環(huán)比分別上漲0.35%、0.56%和0.93%，這是差異化調(diào)控和精準(zhǔn)化打擊的結(jié)果。類似的情形也體現(xiàn)在市場(chǎng)成交上。1-4月份，商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)15.7%和20.1%，總體趨勢(shì)依舊下行，而降幅較之前擴(kuò)大便與一二線城市成交大幅下滑有關(guān)。其中，一線城市4月成交面積比3月減少了約1/3，較去年同期也大幅下降了35%。而三四線城市銷售表現(xiàn)相對(duì)較好，CREIS監(jiān)測(cè)的三線代表城市4月成交環(huán)同比增速分別為13%和16%。在差異化調(diào)控的背景下，庫(kù)存狀況正向好改善，4月商品房待售面積減少了1341萬(wàn)平方米，其中基本上為住宅庫(kù)存的減少，已連續(xù)第二個(gè)月明顯下降。政策“高峰”并未完結(jié)，調(diào)控正走向深化，近幾個(gè)月市場(chǎng)成交將承受較大壓力，房?jī)r(jià)增速有望延續(xù)本月出現(xiàn)的分化走勢(shì)。

　　熱點(diǎn)樓市“定向加息”再啟，按揭資源區(qū)域配置或有調(diào)整。從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)看，各項(xiàng)資金來(lái)源中增速下降最明顯的當(dāng)屬個(gè)人按揭貸款，其增速較去年底下降幅度超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，央行數(shù)據(jù)也顯示4月新增居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比有所下降。在房貸資金總量收緊的同時(shí)還會(huì)伴隨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整。近期一線城市主要銀行紛紛上調(diào)了首套房貸利率至基準(zhǔn)水平，未來(lái)或有更多城市加入上調(diào)首套、二套房貸利率的隊(duì)伍之中。此外，政策正引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸資金流向，銀行按揭資源或向部分表現(xiàn)較好的三四線城市傾斜，這將有利于其成交在年內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)增態(tài)勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)上揚(yáng)，主要?jiǎng)恿θ詠?lái)自于土地市場(chǎng)。1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27732億元，同比名義增長(zhǎng)9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)上揚(yáng)的支撐因素仍然來(lái)自土地市場(chǎng)方面，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增幅擴(kuò)大至8.1%，土地成交價(jià)款更是大幅提高17.5個(gè)百分點(diǎn)至34.2%，這樣的增長(zhǎng)已經(jīng)數(shù)年未曾出現(xiàn)了。

　　首先，推地力度加大體現(xiàn)了住建部、國(guó)土部對(duì)地方政府供地的新要求；其次，土地成交活躍反映了房企對(duì)土地補(bǔ)庫(kù)存“饑渴”的客觀需求，特別是大型房企對(duì)土地儲(chǔ)備的重視程度有增無(wú)減；再次，土地成交價(jià)款相對(duì)購(gòu)置面積的大幅增長(zhǎng)表明地價(jià)仍在快速提升。然而，我們重申此前報(bào)告對(duì)這種超預(yù)期增長(zhǎng)的擔(dān)憂，從本期數(shù)據(jù)看，來(lái)自新開(kāi)工、銷售和資金的壓力依然存在。新開(kāi)工方面并沒(méi)有出現(xiàn)顯著改善的信號(hào)，1-4月份增速較上期還有所回落；銷售增速仍在繼續(xù)下行中，資金面的收緊也正在進(jìn)行時(shí)，下半年開(kāi)發(fā)投資壓力猶存。